LMNP/LMP

Qu'est-ce que la loi LMNP ?

Le statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) n'est pas simplement une loi ou un régime fiscal en soi, mais plutôt un statut qui régit une activité spécifique et détermine les conditions fiscales qui lui sont applicables, similaire au statut d'auto-entrepreneur par exemple.

Notions de base de la loi LMNP

Le statut LMNP encadre fiscalement l'activité de location meublée d'un propriétaire, réalisée de manière non professionnelle. Il offre des avantages financiers significatifs, notamment en termes de réduction d'impôt et de défiscalisation, grâce au principe d'amortissement comptable permettant d'éviter ou de réduire les impôts fonciers.

Quels biens sont concernés par cette loi ?

La loi LMNP s'applique à divers types de biens, notamment :

• Maisons et appartements meublés.
• Résidences hôtelières.
• Résidences de tourisme.
• Chambres d'hôtes.
• Gîtes ruraux.
• Maisons de retraite.
• Résidences de services pour seniors, étudiants, voyageurs d'affaires ou de tourisme.

Les mobil-homes entrent également dans cette catégorie, à condition que leur surface dépasse 9 m².

Qu'est-ce qu'une location meublée ?

Une location meublée implique que le logement soit équipé d'un mobilier adéquat permettant au locataire de vivre convenablement au quotidien. Cela inclut une literie complète, des équipements de cuisine, une table et des chaises, des étagères de rangement, des luminaires, et du matériel d'entretien ménager.

Quelle durée de location est concernée par cette loi ?

Le statut LMNP peut s'appliquer aussi bien à une location à l'année qu'à une location saisonnière, typiquement pendant les périodes de vacances.

Quelles sont les conditions d'application de cette loi ?

Outre les critères liés au bien immobilier, il y a des limitations financières à respecter. Les recettes de location ne doivent pas dépasser 50% des revenus globaux annuels du propriétaire ou 23 000 euros par an.

Comment bénéficier du statut LMNP ?

Pour obtenir le statut LMNP, le propriétaire doit se déclarer auprès du centre des impôts en remplissant le formulaire approprié. Une fois immatriculé, il peut débuter son activité de location meublée.

Quelle est la fiscalité du statut LMNP ?

Sous le statut LMNP, les revenus locatifs sont déclarés sur la déclaration annuelle de revenus. Les bailleurs peuvent choisir entre deux régimes d'imposition : le régime réel, qui permet de déduire les charges réelles, ou le régime micro-BIC, qui offre un abattement forfaitaire de 50%.

Quel est le régime le plus avantageux ?

Le régime réel, bien que plus complexe sur le plan comptable, offre souvent plus d'avantages fiscaux que le régime micro-BIC, qui est plus simple mais moins avantageux financièrement.

Comment obtenir un aperçu des avantages fiscaux ?

Pour obtenir une analyse préalable des avantages fiscaux du statut LMNP, il est conseillé de consulter des professionnels du secteur immobilier pour évaluer les possibilités d'amortissement comptable permettant de minimiser ou d'éviter les impôts fonciers.

Quels sont les avantages du LMNP non géré ?

Si vous possédez un bien immobilier résidentiel acheté vide (appartement ou maison) qui n'est pas situé dans une résidence de services (tourisme, étudiant, seniors, EHPAD), vous pouvez envisager de le louer en LMNP non géré. Il suffit que vous équipiez et meubliez le logement selon les critères du logement meublé définis par la loi ALUR.

Pour être éligible au LMNP non géré, vous devez remplir les conditions suivantes :

• Avoir acquis un bien immobilier vide, qui n'est pas dans une résidence services gérée par un professionnel.
• Avoir équipé votre bien conformément à la liste de meubles établie par la loi ALUR.
• Déclarer votre location au régime LMNP auprès du Centre des Impôts.
• Ne pas exercer une activité de Loueur Professionnel (revenus annuels supérieurs à 23 000 euros et/ou représentant plus de 50 % de vos revenus).

Avantages fiscaux du LMNP

Les deux statuts, LMNP géré et non géré, bénéficient des avantages fiscaux associés à la location meublée. Dans les deux cas, vous avez le choix entre deux régimes d'imposition : micro-BIC ou réel sur option.

En micro-BIC, vous bénéficiez d'un abattement automatique de 50 %, ce qui signifie que vous êtes imposé seulement sur la moitié de vos revenus locatifs. En régime réel, vous pouvez déduire de vos revenus fonciers toutes les charges liées au logement, ainsi que l'amortissement du bien et de son mobilier. Si vos charges dépassent vos loyers, vous pouvez reporter l'excédent d'amortissement pour réduire durablement votre imposition sur les revenus fonciers. Dans tous les cas, le statut LMNP vous offre une fiscalité avantageuse par rapport à une location vide classique.

Différences entre LMNP géré et LMNP non géré

Le LMNP géré et le LMNP non géré ne visent pas les mêmes objectifs. Sécurité, liberté, mode de gestion... Voici ce qui les distingue :

1. La sécurité des revenus :

   • En LMNP géré, vous percevez 100 % de vos loyers tout au long du bail, mais vous êtes lié au gestionnaire et ne pouvez pas revendre votre bien ou augmenter les loyers à votre guise.
   • En LMNP non géré, vos revenus dépendent de l'occupation effective de votre bien. Toutefois, une gestion professionnelle et une assurance adaptée permettent de limiter les risques locatifs.

2. La souplesse d'utilisation :

   • En LMNP géré, vous ne pouvez pas occuper votre bien ni choisir vos locataires. Vous sélectionnez votre bien en fonction de critères financiers et de valorisation potentielle.
   • En LMNP non géré, vous pouvez acheter un bien dans le but de le louer pendant quelques années avant d'en faire profiter un membre de votre famille ou de l'occuper vous-même. Vous pouvez récupérer facilement votre bien à la fin du bail meublé, souvent d'une durée d'un an renouvelable.

3. Le mode de gestion :

   • En LMNP géré, le gestionnaire prend en charge tous les aspects de votre bien pendant toute la durée de l'exploitation, et vous percevez les loyers convenus.
   • En LMNP non géré, vous suivez la vie de votre logement et prenez les décisions importantes. Vous fixez librement le loyer, assurez la gestion administrative de votre bien ou la déléguez à un professionnel de l'immobilier.

Nos programmes en lmnp